Salve
architetto Maida, le scrivo per chiederle un consiglio. Sono in
possesso di un locale a Roma accatastato come magazzino (C2) con
ingresso su strada. L'ho comprato in occasione [segue...].
Vorrei sapere che cosa bisogna fare per farlo
diventare un locale commerciale o residenziale. Quali vantaggi o
svantaggi ci sono? Grazie per le informazioni e complimenti per i suoi lavori e per il blog.
Lettera firmata
Cara
Sig.ra, le premetto che le modalità, i costi, e la velocità delle
procedure variano da Comune a Comune. Visto il suo caso, farò
riferimento al Comune di Roma, anche se all’interno dei vari
municipi potrebbe cambiare qualcosa, in quanto l’attuale normativa è
notoriamente poco chiara.
Caso
1. Da magazzino a locale commerciale.
Prendiamo in esame il caso
in cui la sua proprietà diventi un negozio o una bottega (C1),
quindi un locale per attività commerciale per vendita o rivendita di
prodotti.
Il cambio di destinazione d’uso può avvenire
presentando una C.I.L.A. come riporta la Legge 134/2012, e potrebbero
essere richiesti la messa
in opera di requisiti di aerazione ed illuminazione conformi alle
attuali normative.
Di solito il cambio di destinazione d’uso
comporta il pagamento di oneri in quanto varia il carico urbanistico.
Per approfondire di più la questione la rimando a questo link
dove l’argomento viene trattato in modo chiaro.
Capita che, se non
vengono effettuate opere di ristrutturazione, gli oneri da pagare a
volte siano pari a zero, anche se va comunque presentato al Comune di pertinenza
il documento contenente i calcoli relativi. Uno dei vantaggi nel
cambiare la destinazione d'uso da C2 a C1 è nella variazione del coefficiente
per il calcolo del valore ai fini IMU che passerà da 168 a 57.75,
ossia una netta riduzione dei costi!
Caso 2. Da magazzino a residenza.
La situazione risulta diversa nel caso in cui lei volesse cambiare da C2 ad
A2 (abitazione di tipo civile) oppure ad A10 (uffici e studi
privati). Questa variazione comporta sicuramente lo svolgimento di
opere interne per l’installazione di servizi igienici, la realizzazione o messa a norma degli impianti e la verifica delle
superfici aeroilluminanti (finestre o aperture in facciata), il tutto secondo normativa locale.
Questa opera di ristrutturazione comporterà un aumento del carico
urbanistico e quindi il pagamento di oneri. Il calcolo di tali oneri
deve essere effettuata da un tecnico abilitato (architetto, ingengere
o geometra) che penserà a svolgere tutte le complesse pratiche.
Tutta questa procedura serve per acquisire il certificato di
agibilità che verifica i requisiti. Ad esempio nel residenziale, per
normativa, l’altezza tra pavimento e soffitto non deve essere
inferiore a 2,70 m.
La
variazione del coefficiente per il calcolo del valore ai fini IMU, in
questo caso, passerà a 84 (nel caso di A10) oppure rimarrà 168 (nel
caso di A2).
Nel suo caso specifico, le consiglio di cambiare
destinazione d’uso da C2 a C1 (caso 1) poichè, oltre che a
tagliare le eventuali spese di ristrutturazione, potrebbe ricadere
nell’eventualità in cui non ci siano oneri da pagare. Inoltre
andrebbe a risparmiare ulteriormente nel pagamento dell’IMU con un
coefficiente di 57.75 e non più di 168 e ricaverebbe comunque un
buon guadagno dall’affitto del locale commerciale.
Questo è
uno schema riassuntivo che le permetterà di avere un quadro più
chiaro della situazione.
Distinti saluti
Arch. Renata Maida
