Finalmente è deciso! Buttiamo giù quella parete, allarghiamo quella stanza, ricaviamo il secondo bagno...
Sembra
facile a dirsi, ma poi? Che si deve fare per renderlo reale? Cominciano
i dubbi e il terrore di finire in qualcosa di ingestibile e più grande
di voi.
Per evitare smarrimenti, ecco i passi da seguire che consiglio sempre a chi deve ristrutturare la propria casa.
Innanzitutto
chiariamo quale pratica edilizia dovete presentare al Comune di
riferimento. Ad oggi, per chi deve attuare una ristrutturazione degli
interni della propria casa,o per tutti gli interventi costruttivi per la
cui realizzazione non è richiesto il permesso di costruire, in ordine
di semplicità di intervento, esistono:
la C.I.L. - Comunicazione di Inizio Lavori (articolo
2, comma 1, Dpr 380/2001, come modificato dalla legge 73/2010, che ha
convertito il Dl 40/2010) entrata in vigore il 22 maggio 2010.
la S.C.I.A. -Segnalazione Certificata di Inizio Attività (articolo
19 della legge 241/1990, come modificato dalla legge 122/2010, che ha
convertito il Dl 78/2010) che sostituisce completamente la vecchia
D.I.A.-Dichiarazione Inizio d'Attività, tranne però nel caso che questa
sia "pesante", cioè sia usata al posto del Permesso di Costruire.
Nessuna autorizzazione
è invece prevista per gli interventi di manutenzione ordinaria. In
questi casi è prevista solo una semplice comunicazione del proprietario
dell'immobile al Comune.
Dovete ricorrere alla C.I.L. per:
opere
di manutenzione straordinaria (opere per la realizzazione di servizi
igenici e di servizi tecnologici, opere di modificazione dell’assetto
distributivo, lavori di ristrutturazione delle facciate dei fabbricati,
creazioni di cortili, giardini o di verde pensile e verticale, oltre
alle opere riguardo la portineria), di pavimentazione, varianti in corso
d'opera, installazione di pannelli solari, fotovoltaici e termici
Dovete ricorrere alla S.C.I.A. per:
opere
di restauro e risanamento conservativo, mutamenti di destinazione d’uso
funzionali, manutenzioni sulle parti strutturali, frazionamento o
accorpamento di più unità abitative, ampliamento dei fabbricati
all’interno della sagoma esistente senza creazione di volumi autonomi,
modifiche prospettiche, come l’apertura di finestre, varianti a permessi
di costruire che non incidono su volumetrie e parametri urbanistici e
realizzazione di parcheggi a piano terra o nel sottosuolo, anche in
deroga agli strumenti urbanistici. La SCIA è esclusa nei casi di
sussistenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, in quanto
la legge esclude la possibilità di autodichiarare/autocertificare in
sostituzione delle autorizzazioni di legge in aree sottoposte a regime
vincolistico.
Vediamo ora i passi da seguire:
- Definite ciò che volete, i vostri obiettivi. Scriveteli su un pezzo di carta, poi rileggeteli e depennate ciò che vi sembra assurdo. Cambiate idea tranquillamente cento volte, ma poi arrivate ad un elenco preciso. Vi aiuterà a chiarirvi le idee e affrontare i passi successivi.
- Scegliete un tecnico (architetto, geometra, ingegnere) che vi segua dall'inizio alla fine. Cosa imprescindibile: deve essere iscritto al proprio Ordine Professionale per firmare il progetto che consegnerete al Comune.
- Decidete con il tecnico i cambiamenti da fare. Oltre al progetto sviluppato in ogni sua parte, chiedetegli di redigere un Computo Metrico Estimativo, che vi servirà a valutare a quanto potranno ammontare in linea di massima le spese. Successivamente potrete chiedere alle ditte edili, basandovi sul computo del tecnico che funzionerà da metro di paragone, di farvi il prezzo reale dei lavori.
- Scegliete un Direttore dei Lavori, che può essere lo stesso tecnico che vi ha redatto il progetto. Egli avrà la funzione di controllare che tutti i lavori siano fatti a regola d'arte e secondo progetto, e che la ditta edile segua e rispetti gli adempimenti legati alla Sicurezza sul Lavoro.
- Una volta redatto il progetto e tutti gli elaborati grafici relativi, raccolta la documentazione (che conterrà la relazione tecnica asseverata del vostro progettista), anche relativa alla ditta edile e scelto il Direttore dei Lavori (il cui nome comparirà nei documenti), il tecnico consegnerà il tutto al Comune. Sia in caso di SCIA che di CIL potrete cominciare i lavori dal giorno stesso della consegna. L’Amministrazione competente però dispone di 60 giorni di tempo per l’accertamento dei requisiti e dei presupposti previsti per l’adozione di provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione di eventuali effetti dannosi salvo che, ove sia possibile, l’interessato provveda a conformare alla normativa vigente tale attività ed i suoi effetti nel termine non inferiore a 30 giorni dal ricevimento della relativa comunicazione
- Prima di iniziare i lavori, l'impresa incaricata ha l'obbligo di affiggere il cartello dove saranno specificati che tipi di lavori si realizzeranno, il nome dei proprietari, la ditta edile, il progettista, il direttore dei lavori, le date di inizio e fine dei lavori.
- Si cominciano i lavori: il primo passo è la demolizione dei tramezzi e la eventuale rimozione dei pavimenti e rivestimenti. Successivamente vi saranno la costruzione dei nuovi muri divisori, l'eventuale installazione dei nuovi impianti e i serramenti esterni.
- Alla fine saranno applicati i rivestimenti e verranno effettuate le tinteggiature. E finalmente vedrete la ristrutturazione realizzata!
- Una volta finiti i lavori dovrete far effettuare dal vostro tecnico la variazione catastale, per allineare l'intervento realizzato con la situazione dell'immobile in Catasto e, una volta fatto questo, consegnare in comune ciò che viene chiamato “Fine Lavori”.
