Cambio di destinazione d'uso. Cosa pagare.

 Ultimamente mi sono arrivate infinite richieste di spiegazioni riguardo le tasse da pagare in caso di cambio di destinazione d'uso da locali commerciali, garage, cantine a civile abitazione. Ho deciso così di scrivere un post riportando una delle ultime richieste ricevute sperando possa servire da esempio e chiarire un po' le idee a chi si trova in casi simili.

"Gentilissima architetto Maida, desidero un suo consiglio in merito al cambio di destinazione d'uso di due cantine attigue, site nel comune di Roma, in un'unica abitazione. Oltre alle spese di ristrutturazione interna....
....quali spese  devo attendermi di pagare. Un geometra mi ha fatto un preventivo con diverse voci (urbanizzazione primaria , urbanizzazione secondaria, costo di costruzione per cambio di destinazione d'uso, ..) ma che significano?Come posso verificare che siano di importo giusto? C'è un modo per calcolarle? Grazie per l'attenzione. Cordialmente." Lettera firmata.

Gentile Signora, il preventivo che le ha consegnato il Geometra dovrebbe contenere varie voci da lui calcolate, in cui sono riportate le varie tasse a cui è soggetto il suo intervento.

Mi permetto di fornirle una spiegazione quanto più rapida possibile.
Ogni opera di edilizia privata comporta una serie di imposte da pagare, commisurate al tipo di intervento in questione. Principalmente si possono identificare le seguenti voci di spesa:

• Contributo di costruzione – Questa è una pura e semplice tassa sulle costruzioni.
• Urbanizzazione primaria – Sono le spese che il Comune affronta per dotare il luogo in cui risiede l'opera di edilizia privata di Strade, fogne, luce, acque ecc. Ossia tutti quelle opere pubbliche che permettono a un'opera privata di avere un intorno urbanizzato.
• Urbanizzazione secondaria – Sono le spese, sempre pubbliche, per i servizi alla popolazione, quali scuole, mercati, presidi medici, verde pubblico ecc.

La motivazione di queste tassazioni è data dal fatto che, nel momento in cui si costruisce una nuova casa o ufficio o negozio, nella zona interessata, si sviluppa la necessità di una serie di servizi pubblici come parcheggi, altri negozi, spazi pubblici e via dicendo, per cui, chi richiede l'intervento, si deve far carico di una parte della spesa per queste nuove dotazioni.

Tale tassazione è prevista sia per gli interventi di nuova costruzione, sia per gli ampliamenti e i cambi di destinazione d'uso di edifici esistenti. In quest'ultimo caso si potrebbe obiettare “Perché un cambio di destinazione d'uso deve pagare spese di urbanizzazione? E' chiaro che la zona è già urbanizzata, altrimenti non sarebbe potuta esistere la costruzione di cui si vuole cambiare l'uso”.
La risposta è che nel cambio d'uso vanno ad aumentare le necessità urbanistiche per la nuova destinazione (carico urbanistico).

Ad esempio, nel suo caso, le due cantine non richiedono molte dotazioni urbane, ma, diventando una casa, richiederanno spazi pubblici destinati a parcheggio, scuole e via dicendo. Quindi l'intervento è soggetto alle spese di cui sopra.

Gli oneri concessori devono essere calcolati dal richiedente il permesso edilizio (il proprietario). Di fatto li calcola per lui il professionista incaricato che presenterà la domanda al Comune.

E' importante che il calcolo sia effettuato in modo corretto, poiché il documento presentato verrà poi sottoposto a verifica e in caso di errore per difetto (ossia quando si è pagato meno di quanto si doveva) si può incorrere nella sospensione del titolo edilizio. Ciò significa che il nuovo intervento è considerato dall'autorità un abuso edilizio per mancanza di titolo abilitativo, insomma possono essere guai.

Ugualmente, conviene che il calcolo non sia errato neanche in eccesso, anche se non si è ancora visto il Comune che in seguito a verifica dichiari di essere stato pagato troppo!

Come avviene il calcolo? Mediante una serie di parametri, come la superficie, la destinazione d'uso, il numero di ascensori, caratteristiche della zona e altri ancora, che vanno inseriti in formule che hanno questo aspetto: Oup=Oup1+Oup2=(SCxUp1xTab.”C1”x0,9)+SIxUp2xTab.”C1”x0,9).

Purtroppo il calcolo non è affatto intuitivo e, allo stato attuale, non sono ancora presenti programmi di calcolo al computer forniti da privati o dal Comune di Roma e il calcolo viene ancora eseguito con carta penna e calcolatrice in genere principalmente da architetti e geometri.

Detto ciò mi permetta di aprire una sincera parentesi: come può certamente immaginare se Lei non è del mestiere, fa benissimo ad affidarsi a un tecnico abilitato ed esperto, poiché è l'unica strada da percorrere per poter raggiungere il suo obiettivo.
 Certo, il cambio di destinazione d'uso non è l'intervento più economico da affrontare, però potrebbe ragionare per step e trovare degli escamotage per risparmiare per lo meno nella ristrutturazione interna. Più di una volta mi sono capitati infatti casi simili ai suoi (in ultimo un vecchio locale adibito a laboratorio farmaceutico e convertito in abitazione) e abbiamo sempre ragionato così, con la piena soddisfazione dei vari proprietari che non immaginavano affatto che, anche risparmiando, avrebbero potuto avere una ristrutturazione di interni firmata da un architetto.
Se crede che il suo geometra sia una persona competente che ha già affrontato situazioni simili, si fidi tranquillamente di lui e vada avanti.